こんにちは、むぎ～です。
今回は住まい探しをはじめる時に一番重要となる「資金計画を立てる」にスポットを当てたいと思います。
住まい探しをこれからはじめる方、はじめたばかりの方は、そもそも「資金計画」って？と、どこから手を付けたら良いのか分かりにくいですよね。
住まい探しにおいての「資金計画」の重要性と進め方をお伝えしたいと思います。
とは言え、まだ相場調査や住宅ローンの選定もこれからですし購入物件も決まっていませんので、詳細な計画はとりあえず置いておいてまずは大まかな概算を立てていきましょう。
詳細な資金計画はもう少し住まい探しが進んでからもう一度立て直します。
この記事の著者
物件は一旦仮で大丈夫です。
SUUMO等で気になる物件がありましたら、その物件で概算の資金計画を立てます。
それでは今回は、新築建売住宅（仮）価格3980万円を検討する内容で進めます。
資金計画とは？
住宅購入時のおかねの全体像をつかもう
住宅を購入する時には物件本体の価格（物件価格）にプラスして、色々な費用（諸費用）が掛かります。
まずは物件価格の他に諸費用がいくら掛かるのか？を見ていきます。
そもそも諸費用のはどうのようなものが有るのでしょうか。
＜代表的な諸費用項目＞
・登記費用
・表題登記費用
・住宅ローン諸費用
・仲介手数料
・固定資産税と都市計画税負担分
・水道加入金
・設備負担金
・火災保険料
・その他（印紙代等）
これらの諸費用総額は一般的には物件価格の8％前後となるケースが多いです。
今回の（仮）物件に当てはめてみますと、諸費用は3980万円×8％≒320万円となり、概算総額は3980万円+320万円＝4300万円と想定されます。
自己資金（頭金）をいくら用意するか決めましょう
住宅購入時に諸費用も含めた総額の概算が分かったところで、次にお手持ちの資金をいくら用意するのか決めましょう。
今は諸費用部分も融資に含めることができる銀行も多く、自己資金は無し（0円）でも住宅購入は可能です。
自己資金を用意することによって住宅ローンの金利が低くなるなどのメリットも有ります。
無理のない範囲で決めましょう。
今回は諸費用部分の320万円を用意する想定で進めます。
住宅ローンの借入可能額と月々支払額を確認しよう
自己資金の金額を決めることにより、住宅ローンの借入希望額も合わせて決まりました。
今回の借入希望額は、総額4300万円－自己資金320万円＝3980万円となります。
月々の支払額を調べてみましょう。
気になる銀行があればホームページを見てみると大抵シミュレーションページが有りますので使ってみて下さい。
今回は僕が住宅ローンでお世話になっている三菱UFJ銀行のシミュレーションページを使ってみます。
入力ポイントは4つとチェックする結果が2つです。
入力ポイントの借入希望額は3980万円、ローンの選択は一般的な変動金利（0.475％）、期間は35年、年収はご自身の年収を入力しましょう。
もしこの段階で変動金利または固定金利等のローンを決めているようでしたらそちらを選択しても構いません。
するとすぐに結果が表示されるのですが、チェックポイントは借入可能額目安と月々の返済額です。
まず今回の借入可能額目安は3500万円と出ましたが、借入希望額より低い金額ですね・・・ポイントとしては、ひょっとしたら三菱UFJ銀行では希望額に届かないかもしれません。
ただ飽くまでも目安の金額です。
ご自身の職場規模や安定度、勤続年数、ご年齢、ご家族構成等により変わってきますので参考程度に。
金融機関によっても借入可能額目安は変わってきますので、もしあまりにも金額が届いていないようでしたら違う金融機関も見てみましょう。
次に知りたかった月々の支払金額が102,876円と出ています。
どうでしょう？この月々の支払金額は払える金額ですか？
もしこの月々の金額は重いと感じるようでしたら、借入金額を減らすか自己資金をもう少し用意する必要があります。
ただし、重ねて言いますが、今回は住宅購入時の大まかなおかねの話となり、ライフプランや自身にとって安全な支払いなのか、住宅ローン詳細等は、もう一度チェックする必要があります。
ここでは住宅購入時のおかねの大枠を覚えましょう。
予算の上限を決めましょう
住まい探し初期に予算の上限を決めることは非常に重要です。
その理由と上限の決め方をお話ししたいと思いますが、先にポイントを言ってしまうと、万人に通ずる予算上限の決め方や計算式はありません。
その家庭ごとに収入の内容や勤務先の規模、家族構成、子どもの教育方針等、支出と収入のバランスが違うからです。
ここでは、僕が今まで担当した家族の平均的な数字をご紹介します。参考にして頂き、自身の住まい探しの予算設定目安にして下さい。
自身の家庭に特化した予算上限を決めるには、ライフプランを立て将来にわたり支出と収入の数字を可視化する必要があります。
予算の上限を早めに決めるメリットとは
住まい探しをはじめたばかりの方には早期のタイミングに予算の上限を決めることをオススメしています。
何故かと言いますと、予算上限を早めに決めて探すことにより、住まい探しに掛かる期間が必要以上に長引きません。
僕の経験上、この予算上限を決めていない、もしくは上限をゆるく見ている方は、住まい探しにとても時間が掛かっている傾向が強いです。
例えば、ある方は僕の職場では無い他の不動産屋で、値引き有りきで予算上限を超える物件を内覧したところかなり気に入ってしまい、500万円値引きしてくれたら購入したいと申込んだそうです。
実際その物件は価格を下げたばかりで全く交渉が出来ずに泣く泣く諦めたそうなのですが、その諦めた高い物件が頭に焼き付いてしまい、予算内の新しい物件を見てもまったく気に入らなくご成約まで1年ほど掛かりました。
それはそうですよね・・・500万円も高い物件と言う事は、自身の予算内の物件より500万円分の良いところが詰まっている物件ですので、物件価格が下回る物件を気に入る訳がありません。
色々と物件を見てみたい気持ちや、なかなか物件が見つからないと予算を上げてネットを検索しがちですが、予算上限以上の物件は見ない事が住まい探しが長引かない一つのコツです。
予算の上限の決め方
それでは予算の上限はいくらにしたら良いのか？
金融機関は最大年収の40％までを住宅費として審査をしてくれます。
今回のケースですと年収500万円の40％となり、年間200万円、月々にすると16万6666円となりますが月々の支払いとしてはかなり重くないですか？
一般的な割合としては、住宅費は年収の25％と言われております。
僕のこれまでのご成約頂きました方々の住宅費の割合を見てみますと、地域によっても幅がありますが22～28％ぐらいが多かったです。
25％を超えている方々は都内エリアでお探しの方が多く、相場が高いエリアの為、住宅費の割合も当然高くなりました。
横浜エリアでは概ね22％～25％ぐらいに収まっている方が多く、都内に比べて無理のない返済計画を立てることが出来ておりました。
それでは住宅費を25％と設定して予算上限を出してみましょう。
年収500万円×25％÷12ヶ月≒月々10万4000円となりますが、月々の支払いとしてはどうでしょうか？
次に月々10万4000円の支払いで、住宅ローンはいくら借りる必要が有るのかを確認しますが、実は住宅ローンの商品（変動や固定等）によって借入金額が変わってきますので覚えておきましょう。
今回は三菱UFJ銀行の変動金利0.475％で説明します。
※執筆時の金利です。将来金利上昇下降の可能性が有る事をご承知おき下さい※
※月々の返済額からの借入額計算はこちらのページが使いやすいです（10万4000円の場合、10.4と入力）※
【変動金利】金利0.475％・35年の場合≒借入金額4020万
諸費用は8％で計算しますと約320万円となりますので、諸費用320万円を自己資金で用意すると物件価格の上限は4020万円となりました。
物件価格の10万円単位は末広がりの「8」を使う金額にする事が多いです。
今回の場合の物件価格は3980万円または4080万円(自己資金追加想定)までの物件で探すのが良いかと思います。
予算の上限を決めたら
大まかでも大丈夫ですので、予算の上限を決めたらあとはその予算上限内の物件を探し、その中で1番を見つけるだけです。
重ねて言いますが、決して予算上の物件は見ないようにしましょう！
まとめ
・物件購入時の大まかな費用感を覚えましょう（物件価格+諸費用）
・自己資金をいくら用意するか決める
・年収や月々の支払い目安から予算の上限を決める
・予算上限以上の物件は極力見ないように
