みなさんこんにちは、むぎ～です！
ネットを見ていたら、
「好立地で高スペックなのに安い住宅があった！」
なんて経験ありませんか？
でも、よくよく調べてみると、土地が所有権ではなく借地権・・・
だから安いのか！と納得している方が多いのですが、ちょっと待ってください。
果たして借地権のことをちゃんと理解していますか？
ひょっとしたら、借地権でも家探しの候補になるかもしれませんよ？
また、借地権を検討しているけど使える住宅ローンが無い！とお困りの方も多いでしょう。
今回の記事は、そんな借地権のことや使える住宅ローンについて解説します。
この記事が少しでもお役に立てましたら嬉しいです！
この記事の著者
借地権の物件を検討する際のポイント
借地権の物件とは？
そもそも借地権とはどういった物件なのでしょうか？
借地権というとちょっと難しそうなイメージがありますよね・・・
簡単に言うと、土地の所有者とは別の人がその土地に建てられた建物を所有する権利のことを指します。
土地を借りて、その上に自分の家を建てる感じですね。
このような特殊な権利関係を持つ物件の購入は、通常の不動産購入と比較して少し複雑です。
なぜなら、土地の所有者が異なるため、住宅ローンを扱う金融機関も通常より慎重な判断を求められるからです。
借地権物件で使える住宅ローンは少ない
借地権の物件を検討するためには、使える住宅ローンの把握が重要です。
残念ながら、全ての銀行や全ての住宅ローンが、借地権物件に対応しているわけではありません。
場合によっては希望の住宅ローンが使えずに、金利が高くなってしまう可能性もあります。
知っておくべき借地権の基本
借地権とは？
借地権って聞くと、なんだか難しそう…と、どうしても思いがちですよね。
でも実はとても身近な権利なんです。
借地権とは土地の所有者とは別の人がその土地に建物を建てて所有する権利のこと。
つまり、土地は借りているけれどその上に建てた建物は自分のもの、というわけですね。
旧法（借地法）と新法（借地借家法）の違い
借地権には、「旧法（借地法）」と「新法（借地借家法）」の二つがあります。
これらの違いを理解することは、借地権物件を選ぶ上で非常に重要です。
| 内容 | 旧法（1992年8月以前） | 新法（1992年8月以降） |
|---|---|---|
| 定期借地権 | 定期借地権は設立されていなかった | 普通借地権の他に定期借地権が新設され、期間満了後に更新はなく契約終了となる |
| 借地期間 | 契約期間は設定されるが更新が可能で、半永久的に借りることができる | 一般的には30年・定期借地権は50年以上の期間設定や、更新後の期間も決められている |
| 地主の解約 | 解約は正当な事由がない限り困難であり、借地人の権利が強く保護されていた | 解約が期間の終了とともに容易（定期借地権）になり、地主と借地人の権利がバランス良く保護される |
| 地代の調整 | 地代調整は困難であり、法的手続きを必要とした | 地代の調整手続きが簡略化され、市場の条件に応じて調整が可能に |
| 契約形態 | 借地法に則った借地権のみ | 定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付き借地権など、多様な契約形態が導入された |
| 借地人保護 | 借地人の保護が非常に強く、事実上の永久借地権となることが多い | 借地人の保護はバランスが取れ、定期的な土地の回復が可能に |
| 建物の所有 | 建物は基本的に借地人が所有し、地主の許可なく変更が難しかった | 契約形態によっては、期間終了時に地主が建物を取得することもあり |
| 法的紛争 | 借地人の権利や契約条件に関する紛争が多く、条件が借地人に有利だった。 | 新法による明確な条件設定により、法的紛争が減少することが期待される |
なんだか細かい内容でよく分からないな～って思っているそこのあなた！
良いんです、細かいことは！
3つだけ覚えてください。
- 旧法は一度借りたらほぼ半永久的に借りることができる
- 新法の定期借地権は更新ができない
- 旧法を更新しても新法にはならない（ここ重要）
なぜこの3つが重要なのか。
これは金融機関が住宅ローンの審査をするときの担保評価に繋がります。
もし借地権の物件の購入にお金を貸したのに、将来更新出来なかったりすると担保としては価値が無いですよね？
つまり、金融機関からすると最悪の場合にお金を回収する先が無くなってしまうのと同じです。
そのため、旧法なら使える住宅ローンが、新法（特に定期借地権）だと使えないなんてこともあるのです。
借地権の物件でも使える住宅ローンは？
それでは借地権の物件でも使える銀行や住宅ローンはあるのでしょうか？
【注意】ただし、取り扱い可能銀行でも物件によっては、「自己資金」や「地主の承諾書、印鑑証明書」などが必要になるケースがあります。
【注意】特に「地主の承諾書、印鑑証明書」はハードルが高い場合もあり、事前に確認が必要です。
借地権物件のメリット・デメリット
借地権物件のメリット
借地権物件のデメリット
借地権物件のまとめ
借地権の物件はちょっと面倒かな・・・
確かに内容やメリット・デメリットを比較するとそう感じますよね。
ですが、所有権物件より遥かにお安く買えたり、立地等が良くなったりする可能性があります。
また、価格が安い分、同エリアの賃貸物件の賃料より返済額が安くなる場合もあります。
借地権だからと言って一概に省くのではなく、トータルパフォーマンスで検討してみては如何でしょうか？
