かんたんまとめ
未公開物件について詳しく解説！
不動産業界歴20年オーバーのむぎ～が、
未公開物件とは？
公開しないのには理由がある！
未公開物件の新築戸建ての探し方は？
未公開物件の新築戸建てのメリット・デメリット！
などを徹底解説します！
こんにちは、むぎ～です！
みなさん家探しは順調ですか？
不動産ポータルサイトを見尽くしてしまっていませんか？
同じ物件を複数の不動産屋さんが掲載しており、実は意外と物件数はそこまで多くないですよね。
でも、もしポータルサイトに出ていない物件があるとしたら・・・
さて今回は、
「ポータルサイトはもう調べ尽くしてしまった・・・」
「未公開物件とはどんな物件？」
「未公開物件は聞いたことがあるけど探し方がわからない」
などのお悩みを解決するために【不動産の未公開物件】について詳しく説明します。
なぜネットやレインズに公開しないのか？どうやって探すのか？など疑問にお答えします！
この記事の著者
未公開物件とはどんな物件？
まずは未公開物件の４つのポイントを説明したいと思います。
未公開物件のポイント
- そもそも未公開物件とは？
- 物件の数は少ない！
- 公開しないのには理由がある！
- いろいろなタイプの未公開物件がある！
そもそも未公開物件とは？
家探しをはじめた方は一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。
かんたんに言ってしまえインターネットやチラシ、レインズ（業者間データベース）等には公開されていない不動産物件です。
探している方のメインツールであるポータルサイトには基本掲載されておりません。
お家でポータルサイトを見ているだけでは見つけることが出来ないのです。
では掲載したほうが売れ行きが早いはずなのに、なぜ公開しないのでしょうか。
そこには売主様（販売元）のさまざまな理由があり、買う側としても数多くのメリットがあります。
物件の数は少ない！
それではあえて公開しない未公開物件の新築戸建てはいったいどのくらいあるのでしょうか？
僕の今までの体感となってしまうのですが、不動産市場（関東）のおおよそ3割ぐらいかと思われます。
つまり全体の7割前後の物件はインターネット等に公開されており自分で探すことが出来るのです。
実際にここ10年の僕の成約物件を見てみると、3～4割ぐらいのお客様が未公開物件をご契約して頂いていました。
だいたい未公開物件の市場数と一致している感じですね。
未公開物件はなぜネットやレインズに公開しないのか？
理由は物件と言うより売主様（販売元）の事情がほとんどです。
公開しない理由
- トラブル防止のため
- 紹介してくれる不動産仲介会社を絞るため
- 広告費等をおさえるため
物件によっては時期が来れば公開するものもありますし、売れるまでずっと未公開の場合もあります。
理由1.トラブル防止のため
物件が公開されるとインターネットや販売図面で情報を見ることが出来るようになります。
写真や地図が掲載されることも多く物件の位置特定も容易です。
どうですか？
物件の位置がわかるなら不動産屋さんを介さずに自分で行ってみようと思いませんか？
実はお客様のマナーも千差万別で直接見に行く方のトラブルも近年とても多いのです。
実際にあったトラブル例
常識外の時間帯（深夜早朝）に現地へ行ったために近隣からのクレーム
車で現地へ行ったときの路上駐車トラブルやフェンスなどの接触
現地内ならまだしも隣接敷地への侵入
無用なトラブルの防止と、購入して新しく住みはじめるお客様にもトラブルを引きずらないように配慮してのことです。
理由2.紹介してくれる不動産仲介会社を絞るため
販売を開始すると媒介契約に基づきレインズ（不動産業者間のデータベース）に登録する必要があります。
登録された物件は日本中のいろいろな不動産会社が紹介可能です。
売主様（販売元）としては紹介～契約～引渡しまで出来るだけトラブルがないことが好ましいわけですが、トラブルが少ない実績のある不動産会社に任せることが出来ると安心ですよね。
そのため物件情報を公開せずに、実績のある懇意の不動産会社にのみ絞って物件情報を渡すのです。
理由3.広告費等をおさえるため
販売のたびに専用ホームページ作成やポータルサイトに掲載していてはかなりの広告費人件費が掛かります。
もし販売力のある不動産会社に任せることができたらかなりの費用を圧縮出来るでしょう。
販売価格にも反映して割安感を出すことも可能です。
実際に未公開物件のいくつかは周辺相場より割安で販売することも多く、あっという間に成約となることもしばしば。
売主様も購入者様もWinWinですね！
いろいろなタイプの未公開物件がある！
ひとくちで未公開物件と言ってもいろいろな理由・状況により未公開となっています。
ポイント
最初から成約まで一切公開しない完全未公開物件
販売開始当初は未公開→売れ行きを見て公開する物件
正式販売前に数社だけ先行で紹介できる物件
などなどタイプはいろいろです。
未公開物件の探し方は？
公開されていないだけあって未公開物件を探すのは結構大変です。
自分で動いてピンポイントでは探せないため、未公開物件の情報を入手しやすくなる方法を紹介しますね。
探し方のポイント
- 信頼できるいくつかの不動産会社を探す※重要※
- 住みたいエリアを少し歩いてみる
信頼できるいくつかの不動産会社を探す※重要※
やはり未公開物件を数多く取り扱っている不動産会社と仲良くなるのが1番の近道です。
対応が良い不動産会社に巡り合うことが出来たら仲良くしましょう！
ですがそんな不動産会社を見つけるには2つの高いハードルがあります。
未公開物件を数多く取り扱っているかわからない！
その不動産会社が信頼できるかわからない！
このハードルを即クリアにはできないのですが目安はあります。
ポータルサイト（SUUMO等）の口コミの評価や掲載物件の多いところにいくつかアクションする
掲載数や口コミが多い
⇩
広告費を掛けている
⇩
年間の成約数が多い
⇩
扱っている物件が多いので未公開物件もあるかも！
直接問い合わせるもよし店舗に出向くもよしです。
違う未公開物件を取り扱っている可能性がありますので、3～4社はお付き合いしておくと良いですね。
不動産会社のホームページに会員登録する
さすがに直接電話したり来店するのは怖いな～って方向けです。
未公開物件のような掲載出来ない物件を数多く取り扱っている不動産会社は専用ホームページを用意しています。
普通では見ることが出来ないのですが、会員登録してログインすることにより閲覧できるようになります。
信頼できるかどうかは紹介物件の内容やメール等の対応を見ながら判断しましょう！
住みたいエリアを少し歩いてみる
これは未公開物件を探すのがメインと言うより街並みチェックで歩いてみましょう。
ひょっとしたらポータルサイトでは見たことのない物件や建築中の現場があるかもしれません。
もし見つけたら直接問い合わせしてみるのも良いですね。
未公開物件のメリット・デメリット
そんな未公開物件のおもなメリット・デメリットをまとめてみました。
メリット
- 広告費等を掛けないため価格がすこし割安の物件もある
- 情報がとても早いタイミングのため自由設計やカラーセレクトが出来るかも
- 広く公開されていないのでライバルが少ない
特に自由設計やカラーセレクトは建築中や完成している物件では対応出来ないサービスです。
自分の好きな間取りやカラーで建築可能ですので出来上がったお家の満足度も高くなるのでは！
公開物件に比べてライバルが少ないことも慌てなくてよいので地味に嬉しいですね。
デメリット
- 数が少なく公開されていないので見つけるのに苦労する
- 情報がとても早いタイミングのため更地や建築中の場合が多い
やはりデメリットは何と言っても見つけるのが大変なところでしょうか・・・
希望の条件で狙って探すのは本当に難しいです。
とは言え、購入者にとってはとてもメリットが大きい・多いと僕は感じます。
運良く気に入る未公開物件に巡り合うことが出来たらとても素敵ですね！
まとめ
✅公開されないのには理由がある！
✅数が少なく未公開のため、探すのが本当に大変！
✅ライバルが少ない・自由設計・割安感など大きいメリットがある！
