皆さんこんにちは、むぎ～です！
「家を買うなら、やっぱりピカピカの新築でしょ！中古だとローン控除も少ないし、結局損するんじゃ……」
こんな不安、家探しをするとき一度は感じますよね？
でも大丈夫です！
実は2026年（令和8年）の税制改正で、その常識がひっくり返りました。
一定の性能を満たした中古住宅でも、新築と同じ13年間の控除が受けられるようになったんです。
不動産業界20年以上の現役エージェントである私むぎ～が、2026年最新の住宅ローン控除のポイントと「賢い中古住宅の選び方」を全部お話しします！
参考になれば嬉しいです！
ぜひ最後まで読んでくださいね～
かんたんまとめ
・長期優良住宅・ZEH水準の中古なら借入限度額3,500万円まで対象（子育て世帯は4,500万円）
・省エネ基準適合住宅の中古なら借入限度額2,000万円（子育て世帯は3,000万円）
・省エネ基準を満たさない中古は控除期間10年・限度額2,000万円に制限
・子育て世帯の上乗せ措置を使う場合は床面積50㎡以上が必要（注意！）
・性能のある中古住宅を選ぶ「3つのチェックポイント」を解説！
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【衝撃の逆転】2026年、新築vs中古の住宅ローン控除を比べてみると
これまで住宅ローン控除といえば「新築13年・中古10年」という期間の差が当たり前でした。
でも今年からは、この格差がほぼ消えたんです！
まずは表で整理してみましょう。
| 比較項目 | 新築住宅（一般世帯） | 中古住宅（一定の省エネ性能あり） |
|---|---|---|
| 控除期間 | 13年間 | 13年間（2026年改正で拡充） |
| 借入限度額（長期優良・ZEH水準） | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 借入限度額（省エネ基準適合） | 2,000万円（※13年は2026年のみ。2027年末までに建築確認の場合は経過措置あり） | 2,000万円 |
| 控除率 | 0.7% | 0.7% |
| 床面積要件 | 40㎡以上 | 40㎡以上 |
| 所得要件 | 2,000万円以下 | 2,000万円以下 |
新築の省エネ基準適合住宅が13年控除を受けられるのは2027年（令和9年）入居分までです。ただし2027年（令和9年）末までに建築確認を受けた新築については経過措置として2,000万円×10年が適用されます。2028年（令和10年）以降は新築の省エネ基準適合住宅は支援対象外に。中古（既存住宅）は2026〜2030年を通じて引き続き対象なので、この点でも中古が有利になってきていますよ！
「新築と同じ期間もらえるなら、価格が抑えられる中古の方がトータルではお得では？」
そうなんです、まさにその通りです！
現場でも高性能な中古住宅に関心を持つお客様が一気に増えています。
【子育て・若者夫婦は要チェック！】借入限度額が大幅に引き上げられた優遇措置
さらに注目したいのが、子育て世帯と若者夫婦への特別優遇です。
- 子育て世帯：19歳未満の子どもがいる世帯
- 若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
この条件に当てはまる方は、中古住宅の借入限度額が一般世帯より1,000万円引き上げられます。
| 住宅の種別 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅（既存） | 3,500万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅（既存） | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅（既存） | 2,000万円 | 3,000万円 |
「高年収だけど新築の価格帯には手が届かない」
「中古だとローン控除を使いきれないかも」
と悩んでいたパワーカップルの方にとっても、選択肢が一気に広がりましたよ！
ひとつ大事な注意点！子育て世帯・若者夫婦への上乗せ措置（限度額引き上げ）を利用する場合は、床面積が50㎡以上の物件が条件です。一般の40㎡以上とは異なるので、コンパクトな物件を検討中の方は事前に確認してくださいね。
なお、この子育て世帯・若者夫婦への上乗せ措置は、2026年（令和8年）だけの時限措置ではありません。
国土交通省の発表資料によると、2030年（令和12年）まで継続して適用される見通しです。
ただし制度は毎年の税制改正で見直される可能性があるため、最新情報は必ず公式サイトでご確認ください。
【落とし穴】省エネ性能のない中古住宅は控除が大きく制限されます
ここまで中古有利の話をしてきましたが、大事な落とし穴もあります。
省エネ基準を満たさない中古住宅は、控除が大きく制限されるんです。
| 住宅の性能 | 控除期間 | 借入限度額（一般世帯） | 借入限度額（子育て世帯等） |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅（既存） | 13年 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅（既存） | 13年 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅（既存） | 13年 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| 省エネ基準を満たさない住宅（既存） | 10年 | 2,000万円 | ―（上乗せなし） |
「価格が安いから」という理由だけで古い家を選ぶと、ローン控除の恩恵がほとんど受けられないケースもあります。
これが今一番怖いパターンなんです。
「値段が安くてお得！」と飛びついたら、実は控除期間が10年しかなかった……というケースが現場では本当に多いです。物件を見る前に、まず性能確認を忘れずに！
【むぎ～'S体験談】「新築を断念した30代夫婦が、中古で大逆転した話」
30代のFさん夫婦のお話をしますね。
年収合計700万円で、新築戸建てを夢見て探していたんですが、希望エリアでは予算が届かず断念寸前でした。
「中古は怖い」「ローン控除も少ないし」と最初は消極的だったFさん夫婦。
でも私が「2026年の改正で変わりましたよ」とお伝えしてから、高性能中古に目が向き始めました。
結果、築8年・長期優良住宅認定済みの物件を新築比850万円安く購入。
ローン控除は13年フルで受けられて、差額でお庭のリフォームまでできたんです。
「まさか中古でこんなに得をするとは思いませんでした！」というFさんの言葉が印象に残っています。
【むぎ～流】2026年に「良い中古住宅」を見つける3つのチェックポイント
「どうやって性能のいい中古住宅を探せばいいの？」という疑問にお答えしますね。
チェックポイント1：「長期優良住宅」認定の有無を確認する
戸建てを探しているなら、最初から「長期優良住宅」として建てられた物件を対象にするのが効率的です。
国の基準をクリアした住宅なので、控除も13年フルで受けられますし、住み心地の面でも安心感があります。
目安としては築10〜15年前後の物件が多く流通しています。
価格も新築より抑えられていることが多いので、コストパフォーマンスが高いですよ！
ただし、長期優良住宅の中古物件は絶対的な数は少なめなので、希望エリアにあったらチャンスです！
チェックポイント2：インスペクション（建物状況調査）を活用する
「性能が良い」と書かれていても、前オーナーのメンテナンス次第では実際の性能が保たれていないこともあります。
特に中古物件は維持管理の履歴が重要なんです。
購入前にホームインスペクション（建物状況調査）を入れると、専門家の目で現状を確認できます。
費用は5〜10万円程度が相場ですが、数千万円の買い物ですから、確認してから進めることを強くおすすめしています。
チェックポイント3：リフォーム前の物件で「省エネアップ」を狙う
最近注目されているのが、「中古住宅を購入してから自分で省エネリフォームをする」という方法です。
2026年は補助金制度（みらいエコ住宅補助事業など）も充実しており、リフォームで性能を上げることで13年控除の対象にできるケースがあります。
「業者が整えたリフォーム済み物件より、自分でカスタマイズする方が費用対効果が高い」と感じる方も増えていますよ！
【よくある質問（FAQ）】
Q1：中古住宅でも住宅ローン控除は受けられますか？
A：はい、受けられます。2026年からは一定の省エネ性能を満たした中古住宅なら、新築と同じ13年間の控除が受けられるようになりました。ただし性能要件を満たさない場合は控除期間が10年になるため、物件選びの際に性能確認が重要です。
Q2：「長期優良住宅」かどうかはどうやって確認できますか？
A：売主や不動産会社に「長期優良住宅の認定書はありますか？」と確認するのが一番確実です。認定を受けた住宅には国土交通省が発行した認定書があります。物件資料に記載されていることもありますが、口頭でも遠慮なく聞いてみてください。
Q3：子育て世帯・若者夫婦の借入限度額の上乗せはいつまで続きますか？
A：国土交通省の資料によると、子育て世帯・若者夫婦への上乗せ措置は2030年（令和12年）まで継続される見通しです。ただし床面積が50㎡以上の物件が条件になる点にご注意ください。また、毎年の税制改正で内容が変わる可能性もあるため、最新情報は国税庁・国土交通省の公式サイトをご確認ください。
Q4：リフォームして省エネ性能を上げた場合も控除の対象になりますか？
A：一定の条件を満たすリフォームを行い、省エネ基準に適合した場合は、控除の対象になるケースがあります。ただし手続きが複雑なため、購入・リフォーム前に税理士や不動産会社に確認することをおすすめします。補助金との組み合わせも可能なので、まとめて相談するのが効率的ですよ！
Q5：「リフォーム済み中古（買取再販住宅）」の控除はどうなりますか？
A：買取再販住宅（不動産会社がリフォームして再販売する中古住宅）は、新築住宅と同等の支援水準が適用されます。一方で、リフォーム工事自体のローン控除については借入限度額2,000万円・控除期間10年となります。「リフォーム済みでキレイ」な物件を選ぶ際は、この点も念頭に置いておくとよいですよ！
Q7：新築の方が有利なケースはまだありますか？
A：あります。新築は物件の状態が保証されており、修繕リスクが低い点が大きな強みです。最新の設備や間取りにこだわる方には新築の方が合うこともあります。制度面では中古との差が縮まりましたが、「どちらが絶対に良い」ではなく、ご自身の条件に合った選択をすることが大切ですよ！
【まとめ】2026年は「性能のある中古住宅」が本命の選択肢に！
2026年の税制改正で、住宅選びの方程式が変わりました。
✅一定性能の中古でも13年フル控除が可能に（新築と同じ待遇！）
✅省エネ性能のない中古は控除が10年・2,000万円に制限。物件選びに性能確認が必須！
✅長期優良・ZEH水準の中古なら借入限度額3,500万円（子育て世帯は4,500万円）
✅省エネ基準適合の中古なら2,000万円（子育て世帯は3,000万円）
✅子育て世帯の上乗せ利用は床面積50㎡以上が条件（要注意！）
「新築一択」で考えていた方も、エリアの「築浅・高性能中古」を一度チェックしてみてください。
同じ予算でも、立地や広さの選択肢が広がることがありますよ！
「この物件、13年控除の対象になる？」「補助金も一緒に活用できる？」など、少しでも疑問があれば、いつでもむぎ～に声をかけてくださいね。
参考になれば嬉しいです！
むぎ～でした！
【免責事項】
本記事の補助金・税制・数値情報は2026年4月時点のものです。数値は国土交通省公表資料をもとにしていますが、税制については毎年改正される可能性があるため、実際の手続きにあたっては必ず国税庁・各省庁の公式サイトまたは専門家にご確認ください。
